DSR, 총부채원리금 상환비율 상세 분석

오늘 포스팅은 요즘 들어 뉴스에 계속 나오는,

총부채원리금상환비율 DSR에 관한 포스팅입니다.

오늘 가계 대출 관련해서,

정부와 국회발로 나온 뉴스들입니다.

DSR이라는 것과 신DTI를 동시에 도입해서,

집 살 때, 빚을 많이 지고 사는 것을 막아서..

가계 대출 부실을 막아보겠다는 정부의 뜻이 담긴 발표입니다.

이 중에서 오늘은 DSR, 총부채원리금 상환비율.

이 놈에 대해서 알아보도록 합시다.

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DSR이라는 것을 별 것 아니고요.

내가 가지고 있는 모든 빚, 대출의 원리금 상환액이,

내 연소득 대비 어느 정도 비율로 있느냐는 뜻입니다.

이 제도가 왜 나왔냐면..

결국 부동산 가격, 즉 집값 내리기 차원인데요.

워낙에 국민들이 빚을 내서 집을 계속 샀었죠.

박근혜 정부의 기조였습니다.

빚내서 집사라.

처음에는 정부에서는,

집값 대비해서 주택담보대출, 즉 주담대를..

제한하는 것부터 시작했습니다.

그것이 바로 DTI, LTV 제한이었는데요.

그 중에서 DTI가 바로,

내가 매년 갚아야 할 주택담보대출의 원리금과,

내가 매년 갚아야 할 기타 대출의 이자 총액 대비,

내 소득이었습니다.

이게 뭔 차이가 있나 싶죠?

그냥 이렇게 생각하면 됩니다.

DSR: 모든 대출의 연간 원리금 상환액

DTI: 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타 대출의 "이자만"

즉, 과거 DTI만 따지던 시절에는..

주담대를 일부 받은 다음에,

모자라는 돈을 신용대출로 메꾸는 식도 가능했습니다.

하지만 DSR을 따지면서,

보통의 신용대출이 매년 신용대출금액의 10% 상환 후,

연장 방식인 점을 감안하기 시작했습니다.

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예를 들어서 볼게요.

연봉 5000만원의 직장인이 있습니다.

자산은 2억이 있습니다.

신용대출, 마이너스통장이 4000만원 있습니다.

신용등급이라서 금리가 4.5%라고 가정하겠습니다.

매년 갚아야 하는 이자는,

4000*4.5% = 180만원 입니다.

4억짜리 아파트를 산다고 생각해보죠.

2억원이 모자라니까 2억을 대출로 받습니다.

우리은행의 우리아파트론을 받습니다.

금리는 3.25%입니다.

10년 만기 원리금균등분할상환하면,

매달 195만원을 갚아, 연간 2,340만원을 갚습니다.

20년 만기 - 월 113만원 - 연간 1,356만원

30년 만기 - 월 87만원 - 연간 1,044만원

이 경우의 DTI를 계산해보죠.

이 경우, 주담대 만기를 10년, 20년, 30년 하냐에 따라..

DTI가 드라마틱하게 바뀝니다.

그러면 똑같은 경우의 DSR을 구해보겠습니다.

신용대출의 경우 1년 단위로 받으니까..

바로 상환해야 한다고 가정할게요.

이 상황의 DSR을 구해볼게요.

이렇게 되면서,

DTI의 경우 50%대였던 것들이,

DSR로 반영되면,

100%를 훌쩍 넘겨 버립니다.

그러다보니 정부와 금융권은..

현재 적절한 DSR 기준을 얼마로 놓을 것이냐를 놓고..

계속 다투고 있습니다.

신문 기사를 보면 이런 말이 나옵니다.

하지만 확실한 것은,

DSR이 적용되기 시작하면,

결국 빚을 많이 지고 있는 것이,

주택담보대출에서 엄청 불리해집니다.

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기존 대출 관행은,

주담대든, 신용대출이든

땡길만큼 다 땡겨서 집에 올인하는 구조였는데..

일단 반영에 원금이 들어가다보니까..

신용대출, 자동차할부대출, 카드값까지..

다 들어갈 수도 있게 됩니다.ㅠㅠ

그러면서..

빚을 져서, 차사고 집사면서,

이자만 납입하던 사람들보다..

자산을 일찌감치 모은 사람들에게,

훨씬 유리한 환경이 조성된 셈입니다.

아마도 앞으로 뉴스를 볼 때,

DSR에 관한 기사가 나오면,

우리 모두 이 부분에 주목해야 합니다.

바로 원금 반영 비율과 DSR 기준 수치입니다.

신용대출의 경우 보통은 원금의 10%만 상환하고,

대출을 연장하는 구조인데요.

그로 인해서 DSR 계산에 원금의 10%만 넣고,

DSR을 기존 DTI 수준으로 제한할 수도 있고요.

반대로 원금 전체를 넣은 후,

DSR을 150% 이상으로 제한할 수도 있습니다.

이 부분이 중요합니다.

그러니 앞으로,

DSR 관련 뉴스가 나오면,

이런 것들에 주목해서 보도록 하세요~