강남/역삼 출퇴근 가능한 2억원대 & 20평대 전세 아파트

안녕하세요.

오늘부터 새로운 카테고리인,

부동산 카테고리의 글을 써볼까 합니다.

전 아직 부동산 투자를 할 정도는 아니고요.

그냥 실거주용으로 전세 아파트를 구하고 있는데요.

그 과정에 대해서 간단하게라도 정리를 한 번 해볼까 합니다.

일단 오늘은 제가 아파트 단지들을 고른 기준을 한 번 잡아봤습니다.

1. 평형대 결정 - 나혼자 산다, 하지만 짐이 많다.

사실 이 부분은 그리 어렵진 않았는데요.

저 같은 경우,

2017년 8월에 이사를 할까 잠시 고민했기 때문에..

짐을 최대한 줄여놓은 상황이었습니다.

그래도 남은 짐들을 정리하면,

- 침대: 현재 슈퍼싱글, 이사 후 퀸사이즈로 변경

- TV장: TV를 올려놓으면서 약간의 수납을 할 수 있는 장

- 책상 1200짜리 하나

- 2인용 식탁 하나

- 냉장고 400l급 하나

- 세탁기 12kg급 하나

- 책장 하나(버릴 수 있음)

- 옷장 하나(버릴 수 있음)

- 2단 행거 하나

- 빨래 건조대 하나

- 공간박스 큰 것 2개

- 공간박스 작은것 5개

이렇게 되어 있습니다.

지금도 방 2칸짜리 집에 살고,

이 집 사이즈가 20평대 아파트랑 거의 비슷합니다.

단 베란다만 없죠.

그래서 그냥 평형대는 그냥 20평대로 결정했습니다.

사실 30평대를 고민했지만..

혼자 사는 처지에 굳이 30평대를 갈 필요는 없을 것 같았어요.

나중에 결혼이란 것을 하게 되고,

아이가 태어나면 더 큰 평형대로 옮기면 된다고 생각했죠.

그리고 17~19평형도 고민해 봤어요.

짐을 더 줄이고 이사를 가는 것인데요.

이 평형대는 실제 집을 구경한 다음에 생각을 바꿨습니다.

과거 만들어진 신도시 아파트 중에서 주공아파트들,

구조로는 1베이 구조로 된 아파트들이 여기 속하는데요.

숫자로 표현되는 크기보다,

이 공간에 딱 들어갔을 때 느껴지는 공간감이..

훨씬 더 좁게 느껴집니다.

대표적인 예가,

분당 정자동의 한솔 5단지 주공아파트입니다.

1.9억원 정도의 전세라서 고민을 해봤지만..

생각보다 훨씬 좁아서 포기했어요.

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이 다음 단계에서 고민한 것은,

20평, 21평, 22평 정도로 되고..

실평수가 15평, 16평인 아파트로 갈 것이냐..

아니면 23평, 24평, 25평이면서..

실평수가 17평, 18평 정도 아파트로 갈 것이냐.

이 부분이었습니다.

그런데 여기는 아파트들 몇 군데 둘러보니까..

그냥 고민 필요가 없어졌어요.

오히려 복도식이냐, 계단식이냐..

그 다음에 방이 2개냐, 3개냐가 훨씬 중요했어요.

21~23평대이면서..

방이 2개고,

붙박이가 들어가 있거나 이런 식만 되어도,

충분히 괜찮다는 결론이 나왔거든요.

그래서 저 고민은 스킵했습니다.

2. 전세 금액대 결정

사실 이 부분이 가장 어려운 것 중 하나였습니다.

현재 저는 지금 살고 있는 집 보증금 7,000만원,

그리고 현금으로 4,000만원..

은행 신용대출로 3,800만원..

투자금에 묶인 돈이 5,00만원..

이렇게 총 7,200만원 정도의 순자산을 가진 상태입니다.

이런 상황인지라,

전세금에 대한 고민을 안 할 수가 없었는데요.

한 번 시뮬레이션을 해봤습니다.

대신 전세금을 넣을 때,

기존 대출 중에서 2,000만원은 상환하는 것으로. 잡았습니다.

연말 정산에서..소득공제 맥시멈으로 받을 수 있는,

300만원까지의 이자 납입 기준이면 2억9천만원까지 가능합니다.

그래서 일단 예산의 1차 최대 한도를 2억9천만원까지 잡아봅니다.

그 다음으로..

현재 집에서 살고 있으면서 드는 비용을 잡았습니다.

- 월세 및 관리비 55만원

- 출퇴근 비용 0

- 신용대출 2,000만원의 이자 76,000원

이렇게 됩니다.

이사를 할 경우,

- 아파트 관리비: 15만원

- 출퇴근 비용: 10만원(야근택시 타고 퇴근 케이스 발생하니까.)

- 전세대출 이자: XX만원

이렇게 됩니다.

매달 62만원을 쓰다가..

기본으로 25만원이 나가고,

거기에 대출 이자가 나갑니다.

이러면 대출 이자는 37만원 선에서 막아야 하는데요.

여기에..대출 하나 상환하는 이득과,

삶의 질이 좀 올라가는 점 등을 감안하면..

+15만원까지는 더 지불할 수 있다는 생각이 들었고..

결국 최대 예산을 2.5억원까지 잡았습니다.

물론 소득공제가 되는 금액도 의미가 있고요.

제 연봉에서 2.5억원 전세 시의 소득공제액인..

240만원은..제 연봉 구간을 감안하면..

연간 96만원 정도의 효과가 있긴 합니다.

이런 것도 일부 반영을 했습니다.

최대 예산 2.5억!!

일단 이렇게 해서 봅니다.

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3. 출퇴근 편의성

사실 저한테는 이게 최고 중요한 점이었어요.

이제 20평대, 2.5억원 전세로 구할 수 있는 동네들만 모아봤습니다.

전 회사가 역삼역 근처에 있는데요.

출퇴근 시간은 60~75분 이내,

그리고 출퇴근할 때, 환승은 딱 1번 정도로 마무리 되는..

그 정도의 아파트를 찾았습니다.

사실 처음에는 1시간 안에 출퇴근이 가능한 곳을 찾았는데요.

강남으로 1시간 이내 접근성이 되는 아파트는 너무 비싸더군요.-_-;

그래서..

차라리 환승을 1번 정도 하더라도..

무조건 75분 정도 내에 해결이 되는 곳을 택했습니다.

위 사진은 제가 서울 내에서,

출퇴근 할 때의 시간 소요인데요.

대중교통 이용해서 출퇴근하면..

서울 내에서도 무조건 50분은 걸리거든요.

그런 상황이라면..

그냥 출퇴근 거리를 늘리더라도,

살기 좋은 동네를 가자 싶더라고요.ㅎㅎ

그래서 후보군으로 잡은 동네들은 다음과 같습니다.

먼저 서울입니다.

3.1 강동구 일대가 가능합니다.

둔촌동, 길동, 천호동의 아파트들이 가격이 저렴이네요.

하지만 대체적으로 80년대 아파트가 많습니다.

90년대 아파트들이 별로 없네요 ㅠㅠ

그나마 90년대 지어진 천호동 태영아파트가 괜찮아 보이는데요.

자세히 봤더니 최근 거래된 전세가 비정상적으로 저렴한 가격으로 거래된 것이더군요.-_-;;

20평대 매물도 굉장히 적어보이네요.

이 동네는 일단 이 정도에서 정리하죠.

3.2 하남시 덕풍동

여기도 전세 가격이 꽤나 저렴합니다.

대신 이 동네는 잠실까지 무조건 나와서,

2호선으로 가야 하는 단점이 있습니다.

참고로 이 동네에서 가장 가까운 역까지 가는 시간이..

버스로 40분 정도네요.-_-;;

빡센 동네입니다.

3.3 성남시 신흥주공과 은행주공

80년대 지어진 주공아파트들인,

성남시 신흥주공과 은행주공도 가격이 괜찮아 보입니다.

두 곳 모두 회사에서부터 1시간 이내지만,

버스 - 지하철 1회 환승의 빡센 출근이 기다리고 있습니다.

3.4 대림역 인근

놀란 것 중 하나가,

이 짓을 하다가..90년대 아파트들만 남기면서..

하나씩 찾아보는데..대림역 인근에도,

20평대 2억원대 아파트들이 있습니다.

이 정도면 역세권에 가까운데..

가격도 착한 편이네요.

그 외에도 홍은동 일대, 길음역 근처 등등도 있습니다.

이런 식으로 하나씩 하나씩..

고르고 지우고 하다보니까 제 결론이 이렇게 나왔습니다.

1. 경기도 용인시 수지구 풍덕천동

여기는 신분당선 수지구청역을 이용,

신분당선 타고 강남역을 쏘는 출퇴근 동선입니다.

아무래도 강남역까지 신분당선 이용하면..

35분 안에 들어갈 수 있다는 장점이 있죠.

2. 분당 서현동 효자촌 쪽과 분당동

사실 여기는 대중교통이 좀 약한 곳인데요.

대신 광역버스를 타면 강남역까지 금방 접근 가능합니다.

그리고 판교역으로 가서 신분당선 접근도 쉽고요.

무엇보다 분당이라는 도시의 인프라를 이용할 수 있습니다.

3. 대림역 일대

대림역 근처의 20평대 아파트들입니다.

사실 동네가 차이나타운화 되는 것이 좀 걸립니다만,

2호선을 탈 수 있다는 극장점이 있습니다.

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그리고 지금까지 2군데 단지를 봤습니다.

첫째, 용인시 수지구 풍덕천동 일대입니다.

여기는 사실 워낙에 대단지라서,

매물이 많기 때문에 한 번에 볼 수 있어서..

좀 편하기 때문에 보는 것도 있습니다.

둘쨰, 분당 서현동 효자촌입니다.

여기는 서현역에서는 멀지만,

광역버스 한 번에 갈 수 있습니다.

그리고 효자촌 일대의 잘 정비된 분위기가..

사실 끌리게 하는 맛이 있습니다.

대림이야 워낙에 예전부터 있던 동네다보니까..

동네 자체가 낡은 느낌이 강하다면,

수지의 경우..

약간 콘크리트 느낌이 강한 동네긴 했습니다.

오늘 알아본 동네 중에서는..

사실 효자촌이 동네 분위기로는 가장 좋긴 했습니다.

그래도 대림동 쪽은 2호선 동선과,

7호선 동선이 다 나온다는 완전 장점이 있어서요.

다시 한 번 가볼 생각입니다.ㅎㅎ

다음에는 이 동네의 아파트들 각각의 매물을 놓고,

좀 더 세부적으로 분석하는 포스팅을 올려보겠습니다.

감사합니다!