성남 금광1구역 재개발 총정리 (분양가, 당첨 가점 등) - 분당/판교/성남 분양 예정 아파트(2)
안녕하세요.
매주 포스팅을 남기려고 노력하는데,
생각만큼 잘 안 되네요.ㅠㅠ
정말 쉽지가 않습니다.
오늘 포스팅은 성남/판교/분당 지역 분양아파트 제2탄,
성남 금광1구역 재개발 아파트 분양 관련 포스팅입니다.
그럼 시작하겠습니다.
먼저 입지부터 한 번 보겠습니다.
요즘 제가 분양 정보를 얻기 위해서 가장 많이 보는...
직방 신축분양 메뉴를 통해서 보겠습니다.
위치는 성남시 중원구 금광동에 있습니다.
근처를 지나는 지하철 노선으로는 8호선이 있고요.
가장 가까운 곳은,
8호선 단대오거리역입니다.
하지만 총 5320세대의 대단지여서,
몇 동을 분양 받느냐에 따라서 역과의 거리가 달라집니다.
1단지까지는 확실히 역세권이고..
나머지 단지들은 언덕이 좀 있지만....
그래도 지하철역까지 좀 걸으면 됩니다.
3,4단지는 도보 15분 안에 들어가고요.
5단지만 좀 멉니다.
하나씩 볼까요?
3단지입니다.
4단지 위치를 대충 찍어봅시다.
마지막...대망의 5단지입니다.
이렇게 됩니다.
출퇴근을 한 번 보시죠.
역세권이지만 8호선의 한계가 좀 보이는데요.
강남까지는 지하철로 다니기 괜찮은 정도,
광화문까지도 어째어째 다닐 수 있는 정도입니다.
하지만 용산 정도를 오게 되면...좀 빡셉니다.
참고로 판교/분당 쪽은 편하게 올 수 있습니다.
8호선 타고, 분당선 갈아타면 되고...
8호선 판교 연장 소식도 있기 때문이죠.
위례선 연장 시에는 혜택이 좀 커지겠지만..
사실 이것으로 인해서 가치가 엄청 올라갈 것 같지는 않습니다.
전체적인 세대 구성 등을 한 번 보겠습니다.
사실 엄청난 대단지이긴 합니다.
총 5000세대가 넘고,
일반분양만 2382세대거든요.
그래서 미니신도시급이라는 말도 있었죠.
평형대를 보면...
주된 평형대는
74형과 59형, 그리고 84형입니다.
거의 59, 74형이 중심이죠.
59형, 즉 25평형의 경우에는...
현재 입주권 가격이...
1.8억에서 2.3억 정도로 형성되어 있습니다.
이렇게 프리미엄이 붙어서..
통상적으로 25평형 입주권을 사려면..
대충 4억 3천만원 정도 필요합니다.
74형의 경우에는...
입주권이 안 뜨는 것으로 봐서 일반 분양 물량 같네요.
여러분들이 궁금해 하실 분양가를 한 번 보겠습니다.
참고로 금광1구역 분양의 경우,
다음과 같은 규칙이 적용되는데요.
1. 성남시 거주 1년 이상된 분들 우선 청약 가능합니다.
정확하게는...
1차 1순위 당해지역
2차 1순위 기타지역
3차 2순위 청약
이렇게 청약이 들어갈 것입니다.
하지만 성남 구시가지 쪽에 계신 분들,
분당 거주자 중 무주택자들,
이런 분들이 엄청 청약에 달라들 것이어서...
저는 당해 지역 1순위 청약에서 그냥 끝날 것으로 봅니다.
2. 성남시는 청약조정대상 지역입니다.
지난 번 분당지웰푸르지오 분양애서는..
투기 과열지구가 등장했는데..
이번 금광1구역 재개발에서는..
청약조정대상지역이 나옵니다.
청약조정대상지역의 핵심 규제는 크게 4가지입니다.
첫째, 1순위 자격 제한입니다.
세대주만 청약이 가능합니다.
5년 이내 당첨자 및 그 세대원은 청약 불가능,
2주택 이상 보유자 및 그 세대원은 청약 불가능,
이 조건이 먹힙니다.
청약통장은 24개월 이상 가입해야 합니다.
둘째, 재당첨 제한입니다.
기존 청약조정대상지역 당첨자,
기존 분양가 상한제,
임대주택,
이전기관종사자 당첨에서..
당첨된 모든 사람들은 당첨에서 제외됩니다.
셋째, 부적격당첨자 청약 제한 강화
부적격자인데 당첨이 될 경우에,
1년간 청약 통장 사용 금지 됩니다.
넷째, 중도금보증 대출 제한이 걸립니다.
이건 6억 이상 아파트만 해당되고..
분양가 감안하면 금광1구역은 해당 사항이 없을 것 같습니다.
이런 것들이 있습니다.
그럼 분양가를 제대로 보겠습니다.
현재로는..
평당 1700만원 선이라는 예상이 있습니다.
근처 산성역포레스티아 분양가를 반영해도..
좀 더 비싸져도 평당 1800만원 중반이 아닐까 싶고요.
이 경우에...
평당 1700만원이면..
25평형을 분양 받게 되면 4.25억에 분양 받을 수 있습니다.
84형을 분양 받게 되면...5.44억 정도일 것 같습니다.
참고로 아래는 금광1구역 근처 단지들의 분양가입니다.
평당 1650에서 1870 정도까지 잡혀있습니다.
제 생각에는..
이래저래 흘러가서 평당 1850선은 되지 않을까 싶습니다만..
이건 뚜껑을 까봐야 알 것 같고요.
이 가격이 구성남 지역을 생각하면(범죄율, 슬럼화 등)
비싼 분양가로 생각 됩니다.
하지만 이 지역 전체가 전반적인 재개발 중임을 감안한다면..
분양가가 나쁘지는 않을 것 같습니다.
그리고, 금광 1구역은 공공분양 지역이어서
당첨이 가점제가 아니라, 금액 위주입니다.
인근 단지의 가점 평균이 61점이었다는 점을 감안한다면..
청약통장 불입액이 못 해도...
800만원 정도는 가야하지 않을까 생각됩니다.
개인적으로,
금광1구역 청약의 경우...
저는 청약통장 가입기간 때문에 넣지 않겠지만..
분당/강남/판교/잠실 출퇴근 직장인 분들의 실거주 용도,
그리고 이런 사람들 대상으로 임대 용도로는 나쁘지 않습니다.
또한 투자목적으로 보기에는,
살짝 까리한 점이 있습니다.
재개발 엄청 발생하는 것이라면...뒤에 생기는 아파트가 더 매력적이니까요.
그래도 전반적으로 성남시에서 재개발 계속 한다는 점
-> 이러면 주변 동네가 계속 살기 좋아지니까요.
위례선 신설, 8호선 연장 등의 호재가 있으니까요.
한 번 정도 도전해볼만한 것 같습니다.
참고로 저는 신흥2구역, 중1구역을 노리거나,
내년에 뜰 신축분양까지 노려볼 생각이라서..
계속 주시하겠습니다.
글 읽다가 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요.